Forum-Gewerberecht | Druckvorschau: Entwurf Änderung § 34c GewO / Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter

Geschrieben von Roesje am 19.09.2018 um 15:28:

Kurze Frage:

Ich filtere momentan die ganzen Hausverwaltungen aus meinem Gewerberegister, um herauszufinden, wer denn ab März 19 eine Erlaubnis beantragen muss.

Das ist aufgrund der Vielfalt der kreativen Tätigkeitsbeschreibungen (die teils aus unreflektierten Annahmepraktiken meiner Vorgänger stammen) gar nicht so einfach. Nun stolpere ich auch tatsächlich über mehrere Eintragungen der "Grundstücksverwaltung".

Diese dürfte ja nicht gemeint sein, da ja von der Wohnimmobilienverwaltung die Rede ist, oder?

Zumindest konnte ich in meinen Unterlagen sowie im WEG nichts finden, was meinem Gedankengang widerspricht. Allerdings bin ich mir auch nicht so sicher, ob und wie viele mir durchflutschen werden, weil die Tätigkeitsbeschreibungen zu ungenau formuliert sind und eine Menge Interpretationsfreiraum lassen, was sich dahinter tatsächlich für eine Tätigkeit verbirgt oder ausgeübte Tätigkeiten komplett in der Anzeige fehlen (heute auch schon gehabt: Immobilienmaklerin, die laut Anmeldung auch nur das macht, laut Homepage aber auch Hausverwaltung ausübt...ich bin jetzt schon gespannt, ob sie einen Antrag stellen wird, wo sie der Anzeigepflicht schon nicht nachkam

)

Geschrieben von domar am 20.09.2018 um 06:50:

Ich werde über die Presse gehen. Dann werde ich vielleicht noch einige andere Suchbegriffe kennen lernen. Sicherlich werde auch welche durch die Lappen gehen, die kann ich dann aber verschmerzen.

Geschrieben von Roesje am 24.09.2018 um 15:13:

Moin

Ich möchte gerne nochmal auf meine Frage bzgl. der Grundstücksverwaltung hinweisen und eine neue Fragestellung in den Raum werfen...

Die Erlaubnispflicht gem. § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO

erstreckt sich auf alle gewerbl. Wohnimmobilienverwalter, ausgenommen sind Verwalter, die nicht gewerblich tätig sind und Verwalter, die ausschließlich Gewerbeobjekte verwalten (teilt das Wirtschaftsministerium RLP per Rundschreiben mit).

Eine Ausführung der WEKA-Gewerbeamtspraxis spricht davon, das für die Verwalter von Wohneigentum gem. §§ 26-28 Wohneigentumsgesetz und für Verwalter von Mietverhältnissen und Wohnräumen nun die Erlaubnispflicht besteht.

Im Kontext meiner Anschreiben an sämtliche Immobilienmakler sowie Hausverwalter ergeben sich die ersten Rückfragen zur Abgrenzung.

a) Ich stolpere in meinem Gewerberegister über Eintragungen als "Grundstücksverwalter", aus denen sich nicht per se ergibt, ob dies lediglich Gewerbeobjekte betrifft, oder nicht. Ich frage mich nun, ob die evtl. auch der Erlaubnispflicht unterliegen, sofern sie "Mietverhältnisse" verwalten....oder der Gesetzgeber hier wirklich nur Wohnimmobilien meint? Denn rein theoretisch ist es doch möglich, dass ein gewerblicher Verwalter Mietverhältnisse von etwaigen Grundstücken (z.B. Schrebergärten) verwaltet.

b) Ich hatte eine Anfrage eines Maklers, der ein Haus, indem er selbst 2 Wohnungen besitzt, verwaltet. Er verwaltet also nicht nur seine 2 Wohnungen, sondern das ganze Haus, sprich: auch die Wohnungen der Miteigentümer.

Hier konnte ich bereits nachlesen, dass im Kommentar Landmann/Rohmer zu § 14, Rn. 28 die Hausverwaltung grds. eine gewerbliche Tätigkeit ist, ausgenommen natürlich die Verwaltung eigenen Vermögens, und eine gewerbl. Tätigkeit vorliegt, sobald fremdes Eigentum (mit)verwaltet wird. Hier wird auch schwarz auf weiß erwähnt, dass auch die gemeinschaftliche Verwaltung von Eigentum und Fremdeigentum ein anzeigepflichtiges Gewerbe darstellt. Die §§ 26-28 Wohneigentumsgesetz sprechen auch genau von dieser Tätigkeit...ergo habe ich dem Mann, der diese Tätigkeit bisher nicht gewerblich gemeldet hat, gesagt, er hätte schon längst eine Anmeldung erstatten müssen und unterläge nun auch der Erlaubnispflicht, da er nun mal nicht nur sein eigenes Eigentum verwaltet, sondern auch Fremdeigentum.

Jetzt kommt der Clou...er ist nach wie vor der Meinung, er würde das nicht gewerblich tun, da er ja keine Einnahmen generieren würde, er demnach diese Verwaltungstätigkeit "so nebenher mitmacht" und es für ein Gewerbe an der Gewinnerzielungsabsicht fehlt...

Ich gehe davon aus, dass das auch nicht der letzte Anfragende gewesen sein wird und stehe jetzt vor der Frage: Gewerblich, weil Fremdeigentum mitverwaltet wird oder nicht, wenn er kein Geld damit verdient? Und hatte der Gesetzgeber das vielleicht nicht auf dem Schirm, dass es solch "Gratis"-Verwalter gibt?

Würde mich sehr über Ratschläge/Einschätzungen oder sonstige Tipps freuen!

anbeten

Geschrieben von Civil Servant am 24.09.2018 um 16:18:

Thema eignet sich eher für den geschlossenen Foren-Bereich.

Geschrieben von Roesje am 25.09.2018 um 09:19:

Oh...sind wir hier nicht im geschlossenen Bereich? Das habe ich vorausgesetzt und nicht gesehen...danke...dann eröffne ich mal einen neuen Thread und hoffe auf Antworten smile

Geschrieben von Puz_zle am 12.10.2018 um 00:27:

Weiterbildungspflicht ...

Moin

aus Thüringen,

der Bundestag hat gestern in > 2. und 3. Lesung < den > Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Akkreditierungsstellengesetzes und der Gewerbeordnung < mit den > Beschlussempfehlungen des BT-Wirtschaftsausschusses vom 10.10.2018 > BT-Drs. 19/4881 < verabschiedet.

Die Änderungen in der GewO

betreffen u. a. notwendige Korrekturen und Klarstellungen zu den erst in diesem Jahr hierzu erfolgten Gesetz- und Verordnungsgebungsverfahren betreffend der Weiterbildungsverpflichtungen für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler.

Geschrieben von Puz_zle am 24.11.2018 um 07:24:

RE: Weiterbildungspflicht ...

Moin

aus Thüringen,

das Gesetz zur Änderung des Akkreditierungsstellengesetzes und der Gewerbeordnung hat am 23. November 2018 in „2. Runde“ den Bundesrat passiert >

und wird wohl in Kürze im BGBl. verkündet werden.

Eine Synopse zur Änderung des § 34c GewO

ist beigefügt. Das Gesetz enthält des Weiteren Änderungen bzw. Neufassungen zu den §§ 4, 11a, 32, 34d, 34g und 144 GewO.

Geschrieben von Puz_zle am 15.12.2018 um 10:35:

RE: Weiterbildungspflicht ...

Moin

aus Thüringen,

die vorgenannten Änderungen sind gestern im BGBl. I Nr. 45 verkündet worden und somit am 15.12.2018 in Kraft getreten und auch bereits online verfügbar (> § 34c GewO). Siehe hierzu auch meine Anmerkung im > internen Forumsteil

Geschrieben von Stadtverwaltung Frankenthal am 11.03.2019 um 16:45:

Makler, Bauträger, Baubetreuer

hallo zusammen,
hat eigentlich inzwischen jemand einer Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nr. 4 GewO

erteilt und kann ein Muster zur Verfügung stellen?
Vielen Dank und einen schönen Feierabend!

Geschrieben von domar am 12.03.2019 um 06:41:

RE: Makler, Bauträger, Baubetreuer

Zitat:

Original von Stadtverwaltung Frankenthal
hallo zusammen,
hat eigentlich ... stellen?
Vielen Dank und einen schönen Feierabend!

Guten Morgen,

heute sind meine ersten Erlaubnisse fällig.

Sie haben POST! Formulier

Geschrieben von Stadtverwaltung Frankenthal am 12.03.2019 um 08:25:

Makler, Bauträger, Baubetreuer

Moin

vielen Dank! Wir wollen heute auch unsere ersten Erlaubnisse fertigen... da ist ein Muster immer hilfreich...

Geschrieben von Roesje am 18.03.2019 um 11:58:

@ Stadtverwaltung Frankenthal: Wir wurden in RLP doch mit Mustererlaubnissen vom Ministerium versorg? Zumindest, was nat. Personen anbelangt.

Und dann noch eine Feststellung:

Im Rahmen der Anschreiben an die Verwalter zur Info über die Erlaubnispflicht kam jetzt schon mehrmals heraus, dass die Gewerbeanmeldung hätte nie erstattet werden müssen, da sie bloß die Verwaltung eigenen Vermögens machen.

Habt ihr auch diese Fälle? Irgendwie häufen die sich bei mir.

Und jetzt habe ich mit einer GmbH zu tun, die u.a. in ihrer Anmeldung stehen hat: "Entwicklung und Konzeption von Immobilien aller Art, Organisation und Verwaltung der Bereiche Events und Immobilien"

Deswegen hatte ich die GmbH aufgefordert, einen Antrag auf § 34c Nr. 4 zu stellen.

Nun rief mich letzte Woche der GF persönlich an und teilte mir mit, dass in Bezug auf die Immobilien(verwaltung) es sich um eigene Immobilien handelt. Er hat mehrere Immobilien, allerdings verwaltet er bloß seine eigenen und hat nichts mit der Verwaltung von sonst. Immobilien zu tun.

Dann wäre die GmbH doch auch raus...Eigene Vermögensverwaltung und keine Erlaubnispflicht...oder gibts da wieder Grenzen, ab wann er doch gewerblich tätig wird?

Geschrieben von Marcel Fromm am 16.08.2019 um 10:59:

In meinem Zuständigkeitsbereich habe ich eine Wohnungsgenossenschaft, die etwas mehr als 1.000 Wohneinheiten (darunter drei gewerbliche Einheiten) vermietet und verwaltet.

Nun existieren im Bestand der Genossenschaft zwei Wohnblöcke, wo im "Wohnblock A" von 24 Wohnheiten 6 fremde (also nicht Genossenschaftseigentum) Wohneinheiten und im "Wohnblock B" von 40 Wohneinheiten 11 fremde Wohneinheiten mit verwaltet werden.

Der Rest der Wohneinheiten befindet sich im Eigentum der Genossenschaft.

Wie beurteilt ihr die Fragen:

Gewerbe-Anmeldung: Ja oder nein?
Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Ziffer 1 und nach § 34c Abs. 1 Ziffer 4 GewO?

Allen ein schönes und erholsames Wochenende.

Geschrieben von Civil Servant am 16.08.2019 um 12:10:

Haben das mit einem Kollegen kurz diskutiert. Plädieren für Erlaubnispflicht wegen der 17 Einheiten. Wir haben einige kleine Verwalter, die weniger Einheiten verwalten mit Erlaubnis. Folge wäre auch die Gewerbeanmeldepflicht.

Ich kann mich an einen Aufsatz im GewArch erinnern, in dem zudem dafür plädiert wurde, die Verwaltung eigener Immobilien dann als Gewerbe einzustufen, wenn eine richtige Administration mit einer Reihe von Arbeitnehmern /Hausmeistern usw. im Hintergrund notwendig war, das Unternehmen zu managen. Ich kann dieser Auffassung einiges abgewinnen, weiß aber auch, dass sich das (noch) nicht durchgesetzt hat.

Im Bereich Tierzucht ist da zuletzt aber auch etwas durch Rechtsprechung ins Rutschen geraten. Da plädiert man jetzt auch zunehmend für Anmeldepflicht bei Massentierhaltung, die weit weg ist von der klassischen Landwirtschaft.

Und überhaupt: Wenn es so ist, dass die Gewerbemeldung informationellen Zwecken dient - alle möglichen Behörden und Körperschaften also Kenntnis erhalten sollen, wer, was, ab wann , wo macht - verstehe ich nicht, warum das Immobilien-Unternehmen mit vielleicht zwei Dutzend Beschäftigen nicht anmelden soll, der Versicherungsvermittler mit einer Bürokraft aber schon.

Beste Grüße

Geschrieben von Puz_zle am 28.11.2019 um 20:31:

weitere Änderung zum § 34c GewO

Moin

aus Thüringen,

das Drittes Gesetz zur Entlastung insbesondere der mittelständischen Wirtschaft von Bürokratie (>Drittes Bürokratieentlastungsgesetz - BEG III) ist im > BGBl. I Nr. 42 am 28. November 2019 verkündet wurden.

Mit Artikel 15 des Gesetzes wird ein weiterer Ausnahmetatbestand von der Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter in § 34c Abs. 5 GewO

eingefügt, der zum 1. Januar 2020 in Kraft tritt:

Zitat:

Artikel 15 - Änderung der Gewerbeordnung
In § 34c Absatz 5 der Gewerbeordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. Februar 1999 (BGBl. I S. 202), die zuletzt durch Artikel 5 Absatz 11 des Gesetzes vom 21. Juni 2019 (BGBl. I S. 846) geändert worden ist, wird nach Nummer 1 folgende Nummer 1a eingefügt:
"1a. Kapitalverwaltungsgesellschaften, für die eine Erlaubnis nach § 20 Absatz 1 des Kapitalanlagegesetzbuchs erteilt wurde,"

Begründung zu Artikel 15

Zitat:

Nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 der Gewerbeordnung (GewO) bedarf der Erlaubnis, wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten will. Die Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter wurde durch das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter vom 17. Oktober 2017 (BGBl. I S. 3562) eingeführt und ist am 1. August 2018 in Kraft getreten. Nach dem Wortlaut des Gesetzes werden auch Kapitalverwaltungsgesellschaften, die Alternative Investmentvermögen (AIF-KVGen) verwalten und deren Vermögen zum Teil in Wohnungen bzw. Wohnungsportfolien investiert ist, von der Erlaubnispflicht nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO erfasst. Die Verwaltung auch von Wohnimmobilien durch eine AIF-KVG gehört nach § 1 Absatz 19 Nummer 24 des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und gemäß Nummer 2 Buchstabe c des Anhangs I der Richtlinie 2011/61/EUüber die Verwaltung alternativer Investmentfonds (AIFM-Richtlinie) als „Immobilien-verwaltung“ zur kollektiven Vermögensverwaltung, die nach §§ 20, 22 KAGB der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegt. Die Verwaltung von Wohnimmobilien gehört zu den Kerntätigkeiten einer AIF-KVG mit einer Erlaubnis nach § 20 Absatz 1 KAGB zur Verwaltung von Immobilienfonds. Es besteht daher keine Notwendigkeit für eine Doppelregulierung der Tätigkeit der gewerblichen Wohnimmobilienverwaltung nach § 20 KAGB und nach § 34c GewO. Die in § 34c Absatz 5 GewO geregelten Ausnahmebestimmungen für die gewerberechtlichen Erlaubnispflicht sollen daher um eine Ausnahme für Kapitalverwaltungsgesellschaften mit einer Erlaubnis nach § 20 Absatz 1 KAGB ergänzt werden.

Quelle > BT-Drs. 19/14421(neu) vom 23.10.2019

Zum gesamten Gesetzgebungsverfahren des BEG III > DIP Bundestag